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Publié le 22 avril 2014 par Jeanine Huet

Acquérir un bien immobilier dans l’Etat du Soleil, comment ça marche ?

MLS, appraisal and closing costs… des termes un peu flous de prime abord mais qu’il est judicieux de connaitre lorsque l’on envisage un achat immobilier en Floride. Petit tour d’horizon pratique pour savoir où l’on va quand on s’achète un toit.

Le processus d’achat d’une maison , sans prêt

Le MLS, qu’est-ce que c’est

En Floride, chaque agent immobilier a dans son portefeuille, des mandats de biens à la vente qu’il doit partager avec les autres agences, à travers un système commun appelé MLS (Multiple Listing System). Cette centralisation des biens à la vente est en libre consultation sur Internet. C’est un énorme avantage pour l’acheteur par rapport à d’autres systèmes, comme en France par exemple, où il faut faire le tour des agences pour voir ce qu’il y a en magasin.

Deux agents immobiliers sont donc impliqués dans la vente : le listing agent qui a mis le bien en vente pour le compte du vendeur et le broker qui est le conseillé de l’acheteur. Ils sont généralement rémunérés chacun avec 3% du prix de vente. Suite à l’annonce dans le MLS, on sélectionne les biens à visiter et on fait la visite avec son broker.

Il existe de nombreuses façons d’accéder aux données du MLS, notamment par les sites de certaines agences immobilières. Attention, l’accès est GRATUIT. Fuyez donc les sites qui vous proposent de payer pour y accéder.

L’offre de prix

Pour avoir une idée précise de la valeur du bien sur le marché, vous pouvez consulter le site: http://www.miamidade.gov (pour le comté de Miami) .Ici, on peut connaitre l’identité des propriétaires successifs, l’estimation des taxes, et surtout voir l’évolution du prix, simplement en entrant l’adresse d’un bien.

Une fois que vous avez repéré le bien en question, vous devez proposer une offre écrite, accompagnée d’un premier versement, compris entre $5,000 et 10% du montant de l’offre. Bien entendu, cet argent est déposé sur un compte séquestre (Escrow Account) et il vous est intégralement restitué si l’offre est refusée, à condition toutefois d’avoir dans votre contrat de vente, une clause suspensive qui le prévoit.

Les inspections

Une fois l’offre acceptée, vous pouvez demander une inspection détaillée des lieux (Home Inspection), à vos frais. Si l’inspection est satisfaisante, vous devrez placer sur le même compte séquestre, une somme additionnelle, comprise entre 10% et 20% du bien.

La clôture de la vente ou closing

Une fois les fonds obtenus, la clôture de la vente (Closing) se fait généralement dans les jours suivants.

Dès lors, intervient un agent de clôture (Closing Agent ou Settlement Agent) qui :

Représente l’acheteur dans le transfert du titre et le transfert de propriété du vendeur vers l’acheteur.
Effectue les recherches de validité sur le titre de propriété.
Propose l’assurance de ce titre (Owner’s Title Insurance Policy). Concrètement, cette assurance garantit l’état du titre de propriété à un moment donné.
Synchronise le paiement des fonds à travers son compte séquestre.

Les coûts de closing pour l’acheteur varient entre 1.5% (Achat comptant) et 4% du prix d’achat (achat financé).

Les frais et les droits : Qui paye quoi ?

A la charge du vendeur :

 Les frais d’agence, dans la très grande majorité de ce type de transactions, Droits d’enregistrements : $0.6 pour chaque tranche de $100.

 Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété : de $200 à $250.

 Frais d’avocats (facultatifs) : de $400 à $600.

A la charge de l’acheteur :

En France, le cadastre permet d’identifier les propriétés foncières des communes et garantit la preuve de la propriété de chacun. Aux Etats-Unis, un tel registre n’existe pas. C’est pourquoi il vous est conseillé de prendre une assurance sur votre titre propriété, pour se prémunir contre les éventuelles erreurs d’enregistrement.

Achat comptant :

Ces frais sont recommandés mais ne sont pas obligatoires